Vorlagen und Musterdokumente zum Thema Mietrecht

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Kategorie Immobilien - Mietrecht

Kaum ein Rechtsgebiet ist für die Bürger von solch existentieller Bedeutung und auf keinem anderen Gebiet finden so viele Gerichtsverfahren statt wie im Mietrecht. Um solchen Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie auf unsere rechtssicheren Musterdokumente zurückgreifen.

Auf vorlagen.de finden Sie neben zahlreichen Mustervorlagen auch umfangreiche rechtliche Informationen rund ums Thema Mietrecht, vom Zustandekommen eines Mietvertrages, zur Höhe, Form und Zahlung der Miete und Nebenkosten, zu den Rechten und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Mängeln, Ruhestörungen und Modernisierung sowie zu Fragen zur Kündigung und Abwicklung eines Mietvertrages.

Mietarten

Üblicherweise verinbaren Vermieter und Mieter einen bestimmten Mietpreis für die zu vermietende Mietsache. Den Mietparteien steht es dabei frei, die Miete auf einen Quadratmeterpreis zu bestimmen oder sich auf einen Gesamtpreis für die vermietende Sache zu einigen.

Unter einer Inklusivmiete versteht man eine Mietvereinbarung, bei der sämtliche Nebenkosten der Wohnung bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind. Der Vermieter ist dann in der Regel nicht berechtigt, zusätzliche Nebenkosten vom Mieter für bestimmte Nebenleistungen zu verlangen.

Unter Kostenmiete versteht man die Miete in einem staatlich geförderten Wohnungsbau. Da der Vermieter für die Errichtung des Mietwohnhauses staatliche Fördermittel in Anspruch genommen hat, soll er bei Mieterhöhungen an die tatsächlichen Kosten des Gebäudes gebunden sein und aus der Vermietung keine Gewinne erzielen.

Bei der Umsatzmiete handelt es sich um eine spezielle Art von Miete im Gewerbemietrecht. Diese Form der Miete wird zumeist bei der Vermietung von Landesgeschäften, Restaurants oder Hotels angewandt. In der Regel besteht die Umsatzmiete aus einem festen Mietbetrag und einem umsatzabhängigen Teil der Miete.

Fälligkeit der Miete

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts, spätestens bis zum 3. Werktag, zu zahlen. Zu beachten ist, dass die Miete bis zum 3. Werktag beim Vermieter eingegangen sein muss. Danach gerät der Mieter in Verzug und schuldet dem Vermieter Verzugsszinsen

Nebenkosten und Betriebskosten

Unter Nebenkosten versteht man Kosten, die der Mieter zusätzlich zu der eigentlichen sogenannten Nettokaltmiete an den Vermieter zahlen muss.

Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Miete. Im Wohnungsmietrecht regeln sich die umlagefähigen Betriebskosten nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Im Gewerbemietrecht können die Vertragsparteien daneben noch weitere umlagefähige Betriebskosten vereinbaren.

Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen laufende Kosten für:

        • laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks

        • Wasserversorgung und Entwässerung

        • Betrieb eines Personenaufzuges

        • Straßenreinigung und Müllbeseitigung

        • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

        • Gartenpflege

        • Hausbeleuchtung

        • Schornsteinreingung

        • Sach- und Haftpflichtversicherung

        • Hauswart

        • Betrieb und zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage

Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten sind dagegen im Wohnungsmietrecht nicht umlagefähig. 

Meist vereinbaren die Mietparteien eine Betriebskostenvorauszahlung. Hier muss der Vermieter jährlich und innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechungsperiode eine Betriebskostenabrechung erstellen. Danach sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er kann berechtigte Gründe für eine spätere Abrechung vorbringen.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen. 

Bei der Erfassung und Abrechung der warmen Betriebskosten muss sich der Vermieter nach der Heizkostenverordnung richten. Hiernach müssen an allen Heizkörpern Geräte zur Wärmeerfassung angebracht sein. Gleiches gilt analog auch bei zentraler Warmwasserversorgung. Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen dann mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. In der Regel erfolgt die Umlage der restlichen Kosten entsprechend der jeweiligen Wohn- bzw. Heizfläche

Zu den Heizkosten gehören nicht nur die Kosten für Brennstoffe (Gas, Öl oder Kohle), die sich auf die spätere Heizkostenabrechung niederschlagen. Auch der durch die Heizanlage verbrauchten Strom sowie deren Wartung und Reinigung als auch die Kosten der Verbrauchserfassung zählen zu den Heizkosten. Für die Warmwasserkosten gilt grundsätzlich gleiches.

Mietkaution und Mietsicherheiten

Unter einer Kaution versteht man die Zahlung eines bestimmten Betrages in bar oder die Hinterlegung einer Banksicherheit zugunsten des Vermieter zur Sicherung der Zahlungsansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Im Wohnungsmietrecht darf der Vermieter vom Mieter maximal das dreifache der vereinbarten Nettomiete, also ohne die vereinbarten Betriebskosten, als Kaution für seine Ansprüche verlagen. Im Gewerbemietrecht gibt es keine solche Regelungen, hier kann der Vermieter also auch mehr als den dreifachen Nettomietbetrag als Kaution verlangen.

Üblicherweise wird als Kaution eine bestimmte Summe Geldes an den Vermieter gezahlt. Im Wohnungsmietrecht darf der Mieter dieses Geld drei gleichen monatlichen Teilzahlungen, die erste bei Beginn des Mitverhältnisses, erbirngen. Der Vermieter hat die Summe dann bei einem Kreditinstitut zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Zinserträge stehen jedoch dem Mieter zu.

Neben der Kaution kann die Mietsicherheit auch über eine Mietbürgerschaft erfolgen. Fordert ein Vermieter neben der Mietkaution zusätzlich eine Mietbürgerschaft, liegt aber in der Regel eine unwirksame Übersicherung vor.

Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Vermieter zur Mietkaution-Rückzahlung verpflichtet. Zur vollständigen Rückzahlung der Mietkaution ist der Vermieter verpflichtet, wenn alle Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Räume ordungsgemäß und ohne Mängel übergeben sind, was sich der Mieter am besten durch ein Übernahmeprotokoll schriftlich bestätigen lässt und wenn die Nebenkosten abgerechnet sind.

Mieterhöhungsverlangen

Bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter zwischen einem Vergleich mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigen, der Bennenung mehrere Vergleichswohnungen oder einer Datenbank wählen.

Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist: 

        • die Einhaltung der 15 Monatsfrist seit der letzten Mieterhöhung

        • die Einhaltung der Jahressperrfrist

        • das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete

        • die Einhaltung der Kappungsgrenze

        • Zustimmungsverlangen in Schrift- oder in Textform

Mieterhöhung infolge von Modernisierung

Was unter dem Begriff Modernisierungsmaßnahme zählt, wird im Gesetz bestimmt. Im Wesentlichen sind dies alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt nicht darunter, wohl aber beispielsweise die erstmalige Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, wie Spielplätzen, Grünanlagen oder Stellplätzen, die Anlage einer Hofbefestigung oder der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation. Der Vermieter kann einer Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen.

Mietminderung

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S.2 BGB zur Überlassung der Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d. h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit aufgehoben oder gemindert ist. Der Mieter ist für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten. Ein nur unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Mietminderung. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht an dem Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird.

Der Mieter kann vom Vermieter die Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters verlangen. Der Mieter ist darüber hinaus zur Minderung berechtigt.

Der Mietzins kann solange gemindert werden, wie die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist.

Im Gewerberaummietrecht können die Rechte der Mietminderung und Aufrechnung mit laufenden Mietforderungen im Mietvertrag eingeschränkt oder teilweise aufgeschlossen werden.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich im normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann.

Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.

Unwirksam sind Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren oder immer nach seinem Auszug zu renovieren. Auch Klauseln mit starren Fristen sind in der Regel unwirksam.

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein Vertragsverhältnis, mit dem sich der Vermieter verplichtet, dem Mieter eine Sache gegen Zahlung eines Eintgeltes zu vermieten.

Der Mieter wird durch den Vertrag verpflichtet, das für die Nutzung vereinbarte Entgelt zu zahlen.

Der Mietvertrag selbst kommt dadurch zustande, dass sich Mieter und Vermieter über den wesentlichen Inhalt des Vertrages einig sind und der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlässt. Jeder Mietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit die zwingend notwendigen Vertragsbestandteile regeln. Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages sind die Mietparteien, also die Person von Mieter und Vermieter, den Gegenstand der Mietsache, also das Mietobjekt das vermietet werden soll, der Mietpreis und Zweck der Mietnutzung sowie der Zeitraum des Mietverhältnisses. Mietverträge können mündlich und schriftlich abgeschlossen werden. Eine besondere Vorschrift darüber, dass ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss, enthält das Gesetz nur für langfristige Mietverträge. Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr wirksam sein, so bedarf er der Schriftform.

Untervermietung

Das Gesetz lässt in bestimmten Fällen die Untervermietung von teilen oder der gesamten Mietfläche zu.

Diese Untervermietung bedarf immer der Zustimmung des Vermieters. Vermietet der Mieter die von ihm angemietete Mietfläche ohne Genehmigung an eine Dritten, so berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel wird der Vermieter dabei vor Ausspruch der Kündigung verpflichtet sein, den Mieter aufzufordern, die nicht genehmigte Untervermeitung zu beenden und erst dann zur Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter trotz dieser Aufforderungen die unerlaubte Nutzung fortsetzt.

Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung ist die häufigste Form der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kann ordentlich fristgemäß oder außerordentlich fristlos erfolgen. Die außerordentliche fristlose Kündigung bedarf immer eines bestimmten Grundes. Bei der ordentlichen Kündigung ist zwischen den einzelnen Mietarten zu unterscheiden.

Im Wohnungsmietrecht steht nur dem Mieter die ordentliche Kündigung ohne Angabe eines Grundes zu. Will der Vermieter das Wohnungsverhältnis ordentlich fristgemäß kündigen, muss er hierzu einen Grund haben, der zumeist im eigenen Bedarf liegt (Eigenbedarfskündigung). Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Für Vermieter verlängert sich die Frist jeweils nach fünf und acht Jahren.

Im Gewerbemietrecht können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis in den gesetzlichen Fristen ohne Angaben eines Grundes kündigen, wenn es nicht für eine bestimmte befristete Zeit eingegangen ist. Besondere Schutzvorschriften für den Mieter gibt es hier keine.

Die Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses muss in Schriftform erfolgen, dass heißt dem Kündigungsempfänger im Original unterschrieben zugehen, andernfalls ist es unwirksam. Daher reicht eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per Fax nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden.