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Mietrecht
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Abstandsregelung/Ablösevereinbarung

Muster Kaufvertrag für Wohnungseinrichtungen Sie möchten ihrem Nachmieter Wohnungsgegenstände wie zum Beispiel Möbel oder Inventar verkaufen? Der Kauf bzw. die Übernahme wird häufig über ...
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Mietvertrag Einfamilienhaus

Mit dieser Vorlage haben Sie einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus vorliegen. Von Rechtsanwälten erstellt ist der Vertrag sowohl für Mieter als auch Vermieter ein rechtssicheres Medium und kann (natürlich ...
7,50
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Abmahnung – vertragswidriges Verhalten

Mit dem Download dieser Vorlage erhalten Sie das Muster einer Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens. Mit diesem Schreiben wird ein Mieter aufgrund seines vertragswidrigen Verhaltens (in diesem Fall dem Nichteinhalten ...
3,90
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Vermieterkündigung, fristgemäß (unpünktliche Zahlungen)

Hier erhalten Sie das Muster eines Kündigungsschreibens zur fristgemäßen Kündigung eines Mietvertrags, aufgrund upünktlicher Mietzahlungen, durch den Vermieter. Als Vermieter kündigen Sie also ...
3,90
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Mieterkündigung wegen Mieterhöhung

Hier finden Sie das Muster eines Kündigungsschreibens durch einen Mieter wegen einer Mieterhöhung. Mit diesem Schreiben kündigt ein Mieter sein Mietverhältnis. Die Kündigung wird durch eine Mieterhöhung ...
3,50
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Mieterhöhung – Modernisierung

Hier finden Sie das Muster eines Ankündigungsschreibens einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Mit diesem Schreiben kündigen Sie als Vermieter gegenüber einem Mieter eine Mieterhöhung ...
3,90
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Abmahnung – unpünktliche Mietzahlungen

Hier erhalten Sie das Muster eines Abmahnungsschreibens aufgrund von unpünktlichen Mietzahlungen. Durch dieses Schreiben wird ein Mieter aufgrund von unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt.Die monatliche Mietzahlung ...
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Mietvorvertrag Gewerbe

Mit dem Abschluss eines Mietvorvertrages (Gewerbe) besteht für beide Vertragspartner als Hauptpflicht des abgeschlossenen Vertragsverhältnisses, einen Hauptmietvertrag so abzuschließen, dass dieser den bereits ...
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Abmahnung – unerlaubte Tierhaltung

Hier finden Sie eine Muster-Abmahnung aufgrund von unerlaubter Tierhaltung. Das Halten von Tieren in Mietwohnungen ist oft untersagt. Diesbezügliche Vereinbarungen bzw. Verbote sind meist im Mietvertrag geregelt. Bei ...
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Abmahnung – unerlaubte Untervermietung

Hier finden Sie ein Musterschreiben einer Abmahnung aufgrund von unerlaubter Untervermietung.Mit diesem Schreiben wird ein Mieter von seinem Vermieter abgemahnt, da er die Mietsache (oder Teile der Mietsache) unerlaubt untervermietet ...
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Vermietererinnerung an Staffelmiete (Mieterhöhung)

Musterschreiben Vermieter erinnert an Staffelmiete (Mieterhöhung). In diesem Schreiben erinnert ein Vermieter an die aufgrund der Staffelmiete gestiegene Höhe der Mietzahlung und bittet den Mieter darum diesen neuen ...
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Widerspruch gegen Vermieter-Kündigung

Musterschreiben: Wiederspruch gegen Vermieter-KündigungEin Mieter legt mit diesem Schreiben gegen die Kündigung seines Mietverhältnisses gegenüber seinem Vermieter Widerspruch ein. Als Grund wird in diesem ...
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Vorzeitige Entlassung aus einem Mietvertrag wird abgelehnt

In dieser Vorlage wird die Vorzeitige Entlassung aus einem Mietvertrag abgelehnt.Die Bitte eines Mieters auf eine vorzeitige Beendigung eines bestehenden Mietvertrages wird mit diesem Musterschreiben von Seiten des Vermieters ...
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Teilweise Untervermietung Wohnraum

Hier finden Sie einen umfassenden Untermietvertrag für eine teilweise Untervermietung von Wohnraum. Dieser teilweise untervermietete Wohnraum befindet sich in einer Wohnung, die von dem Untervermieter bewohnt wird. Der ...
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Besichtigungsverlangen Vermieter aufgrund neuer Mietinteressenten

Vorlage eines Besichtigungsverlangens des Vermieters aufgrund neuer Mietinteressenten. Ein Vermieter bekundet mit diesem Musterschreiben sein Besichtigungsverlangen gegenüber seinem Mieter.Er möchte die bereits gekündigte ...
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Gaststätten Pachtvertrag

Mit dieser Vorlage erhalten Sie einen rechtssicheren Pachtvertrag für einen gastronomischen Betrieb.Im Vertrag zur Anmietung einer Gaststätte, werden alle wesentlichen Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter ...
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Mietvertrag Veranstaltungsraum

Diesen Mietvertrag können Sie als Agentur nutzen, um einen Veranstaltungsraum an gemeinnützige Vereine zu vermieten. Veranstaltungen sind in diesem Rahmen häufig Abendveranstaltungen für Feste und Feiern ...
9,90
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Garagenmietvertrag (Vermieterinteresse)

Das Muster eines Garagenmietervertrages wurde von Rechtsanwälten so formuliert, dass es insbesondere die Interessen des Vermieters wahrt. Der Muster-Mietvertrag für einen Carport oder eine Garage regelt ausführlich ...
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Vereinbarung über bauliche Maßnahmen durch Mieter

Nach § 554 ist es für einen Mieter möglich, die Einwilligung zu einer angekündigten Baumaßnahme zu verlangen, wenn diese für eine behindertengrechten Nutzung der Mietsache notwendig ist. Die ...
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Fortsetzungsverlangen Mieter - Zeitmietvertrag, altes Recht

Die Muster-Vorlage beinhaltet das Fortsetzungsverlangen eines Mieters gegenüber einem Vermieter in Bezug auf ein Mietverhältnis, dass vor der Mietreform geschlossen wurde. Innerhalb einer Frist von mindestens zwei ...
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Vereinbarung zur Mietänderung

Die Vereinbarung wird zwischen einem Mieter und Vermieter über eine anstehende Mieterhöhung getroffen. In dieser Vereinbarung zur Mietänderung wird eine Mieterhöhung anerkannt, gleichermaßen werden ...
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Gewerblicher Mietvertrag Wertsicherung, Gleitklausel

Das Muster enthält einen Gewerbemietvertrag mit einer Wertsicherung bzw. Gleitklausel, gekoppelt an die vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindizes. Der gewerbliche Mietvertrag muss hierbei eine ...
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Mietzusatzvereinbarung Staffelmiete

Mit dieser Mustervereinbarung vereinbaren Mieter und Vermieter in einem laufenden Mietverhältnis, dass eine Staffelmiete eingeführt werden soll. Gleichzeitig vereinbaren die Vertragspartner ein längerfristiges ...
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Ablehnungsschreiben des Mieters wegen Begleitung bestimmter Personen

Mit diesem Schreiben können Sie als Mieter, die Begleitung einer Person bei einer Besichtigung mit dem Vermieter ablehnen, wenn Sie dafür berechtigte Interessen anführen können. Die Vorlage bezieht ...
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Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte

Sie möchten Ihren Mieter abmahnen weil er die Wohnung ohne Ihre Zustimmung untervermietet oder an weitere Personen überlassen hat?  Versagt ein Vermieter die Zustimmung zu Gebrauchsüberlassung zu Recht ...
6,90
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Aufforderung zur Bereitstellung klimatisierter Mieträume

Mit dieser Vorlage können sie als Mieter für Ihre gewerblich gemieteten Objekte (Büroräume) eine ausreichende Klimatisierung verlangen. Mithilfe des Musterschreibens zeigen sie den Mangel bei Ihrem Vermieter ...
4,90
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Aufforderung zur Anlage der Mietkaution

Die Vorlage ist ein Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Mietkaution nach den gesetzlichen Bestimmungen anzulegen. In der Vorlage sind zwei Schreiben enthalten: Aufforderung zur Anlage vor Zahlung der Kaution Aufforderung ...
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Bereicherungsanspruch des Mieters nach Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Regelungen in formularmäßigen Mietverträgen über Wohnraum, die eine Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen ...
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Kündigung eines Gewerbemietvertrages, fristgemäß, Vermieter

Die Vorlage enthält eine fristgemäße Musterkündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Vermieter nach § 580 a Abs. 2 BGB. Damit wird ein unbefristet abgeschlossener Gewerbemietvertrag ordentlich gekündigt. Das Muster enthält ...
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Kündigung Untermietvertrag (fristgemäß, Untervermieter)

Mit dem Muster wird die ordentliche bzw. fristgemäße Kündigung eines Untermietvertrages über ein Zimmer durch den Untervermieter ausgesprochen. Bei Vermietungen mit Untermietverträgen gibt es in der ...
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Mietvertrag über eine Einliegerwohnung

Mit der Vorlage wird eine Einliegerwohnung vermietet und deren Besonderheiten berücksichtigt. Von einer Einliegerwohnung spricht man, wenn es sich um eine zusätzliche Wohnung im selbst bewohnten Haus handelt. Für ...
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Rücktritt bei vereinbartem Rücktrittsrecht, Gewerbemiete

Mit der Vorlage macht ein Vermieter im Gewerbemietrecht einen durch Zusatzvereinbarung geregelten Rücktritt vom Vertrag gegenüber dem Mieter geltend. Diese Vereinbarung wird häufig getroffen, wenn der Vermieter versucht, ein ...
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Schreiben an Gebäudeversicherer (Gefahrenerhöhung)

Mit der Vorlage teilt der Vermieter seiner Gebäudeversicherung Umstände mit (beispielhaft hier Leerstand), die eine nachträgliche Gefahrerhöhung darstellen könnten. Mit dem Schreiben kommt der Vermieter ...
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Teilkündigung gemäß § 573 b BGB wegen Neuschaffung von Wohnraum

Mit dem Muster kündigt der Vermieter gemäß § 573 b BGB gegenüber dem Mieter die nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräume oder andere Teile des Grundstückes. In der Vorlage ist näher angegeben ...
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Vereinbarung über die Nutzung eines Mietergartens

    Die Vorlage enthält eine Vereinbarung über die Nutzung eines Gartens durch einen Mieter. In dem Muster wird diese Vereinbarung getrennt von dem Mietvertrag geschlossen, um eine separate Vertragsbeziehung ...
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Vermieterschreiben Nutzungsentgelt

Mit der Vorlage verlangt ein Vermieter von seinem Mieter ein Nutzungsentgelt für die Zeit, die der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vertragswidrig die Mietsache nutzt und diese nicht räumt ...
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Widerspruch des Vermieters gegen Fortsetzung des Mietverhältnisses

Widerspruch des Vermieters gegen stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses, gemäß § 545 BGB Mit der Vorlage erklärt der Vermieter, dass sich das Mietverhältnis nicht fortsetzt, wenn ...
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Vermieter-Paket - Abmahnungen/Kündigungen - 45 Muster

Musterbriefe speziell für Vermieter: Ein Paket mit 27 Kündigungen und 18 Abmahnungen Als Vermieter haben Sie Pflichten und müssen einige Rechte beachten. Ebenso hat der Mieter sich an einige Richtlinien zu halten. Jedoch verlaufen Vermieter-Mieter-Beziehungen nicht immer optimal. In solchen Situationen ist es oft notwendig den Mieter aufgrund einer unpünktlichen Zahlung, eines Pflichtverstoßes ...
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Zweite Aufforderung zur Mängelbeseitigung

Hier erhalten Sie das Muster einer zweiten Aufforderun zur Mängelbeseitigung an einem Bauvorhaben. Mit diesem Schreiben bittet ein Auftraggeber zum zweiten Mal um die Beseitigung von durch ihm benannte Mängel an ...
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Gewerbemietvertrag (Büro-Räume/Lager, keine Produktion)

Hier finden Sie das Muster eines Gewerbemietvertrags über Büroräume oder Lager, keine Produktionsstätte. Das Muster ist: von erfahrenen Rechtsanwälten erstellt aktuell und seit Jahren praxiserprobt ...
9,90
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Kündigung Mietvertrag fristlos (Vermieter)

Muster für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter. Mit diesem Schreiben kündigt ein Vermieter formgerecht seinem Mieter aufgrund eines, trotz erfolgter Abmahnung nicht beglichenen Zahlungsrückstandes ...
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Vermieter Nebenkostenabrechnung

Mit diesem Schreiben rechnet ein Vermieter bei seinem Mieter die Betriebs- und Nebenkosten des vergangenen Jahres ab. Die einfache Nebenkostenabrechnung erfolgt mit der Unterstützung einer Abrechnungsfirma für Heiz ...
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Antennenvertrag

Muster für einen Antennenvertrag Ist in eine Wohneinheit kein Zugang zu einem Gemeinschaftsantennenanschluss vorhanden, so empfiehlt sich der Abschluss eines Antennenvertrages. Der Anschluss für Funk- und Fernsehen ...
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Zustimmungsverlangen Tierhaltung

Hier finden Sie ein Musterschreiben eines Zustimmungsverlangens zur Tierhaltung durch den Mieter. In diesem Schreiben bittet ein Mieter, aufgrund der Zustimmungspflicht durch den Vermieter, diesen um die Erlaubnis zur Haltung ...
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Zweite Abmahnung Vermieter

Hier finden Sie ein Muster einer zweiten Abmahnung durch den Vermieter.Wurde bereits eine erste Abmahnung ausgesprochen, der Mieter hält sich jedoch weiterhin nicht an seine mietvertraglchen Pflichten, so kann der Vermieter ...
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Kaufvertrag über Inventar oder Einbauten

Muster Kaufvertrag Wohnungseinbauten Soll bei Auszug des Mieters aus einer Wohnung Inventar, Einbauten o.ä. durch den Vermieter übernommen werden, so können Sie die Übernahme mit einer sogenannten Abstandsvereinbarung/Ablösevereinbarung ...
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Zurückweisung Widerspruch gegen Kündigung (Vermieter)

Musterschreiben einer Zurückweisung gegen Widerspruch gegen Kündigung (Vermieter). Nach dem Einspruch eines Mieters gegen eine fristlose (außerordentliche) Kündigung, wird dieser Einspruch von Seiten des ...
2,90
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Aufforderung zur Kautionsauffüllung (Mietkaution)

Vorlage einer Aufforderung zur Kautionsauffüllung (Mietkaution)In dem Schreiben fordert ein Vermieter den Mieter einer Mietsache dazu auf, seine Mietkaution aufzufüllen. Der Vermieter kann, wenn der Mieter seinen ...
2,90
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Untermietvertrag Wohnung - vollständige Untervermietung

Hier erhalten Sie einen von erfahrenen Juristen erstellten Untermietvertrag! Dieser ermöglicht eine rechtssichere Vermietung oder Anmietung einer vollständigen Wohnung. Der Untermietvertrag beinhaltet die nachfolgend ...
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Gewerbemietvertrag für ein Ladengeschäft

Ausführliche Vorlage für einen gewerblichen Mietvertrag (Ladengeschäft/Ladenlokal) sofort zum Download. Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich insbesondere dadurch von einem allgemein gültigen Mietvertrag ...
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Mietaufhebungsvertrag

Dieses Muster zur Aufhebung eines Mietverhältnisses umfasst umfangreiche Regelungsalternativen (zum Beispiel Abfindung, Inventarbeschreibungen o.Ä.). Bei der Verwendung eines Mietaufhebungsvertrages bedarf es keiner ...
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Mietvertrag Werbefläche (Hausfassade)

Das Anbringen oder Befestigen von Werbung an einer Hauswand oder -fassade sollte stets mit einem Mietvertrag über diese Wand oder Fassade schriftlich abgesichert werden. Der Mietvertrag zur Nutzung einer Fassade bezieht ...
8,90
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Kündigung nach Tod eines Mitmieters

Nach dem Tod eines Mitmieters besteht für den überlebenden Mieter die Möglichkeit einen befristeten Mietvertrag (Laufzeit auf bestimmte Zeit) innerhalb einer einmonatigen Kündigungsfrist, nach Kenntnis ...
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Vertragspaket - Vermieter

Das Vorteilspaket "Mietrecht Vermieter" enthält für fast jeden Bedarf den passenden Musterbrief oder Mietvertrag und das zum günstigen Paketpreis. Wie muss eine juristisch korrekte Kündigung oder Abmahnung aussehen? Was gehört nach dem aktuellen Mietrecht in einen Mietvertrag? Wie formuliere ich einen Brief an den Mieter über eine Mieterhöhung? Mit den sofort einsetzbaren ...
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69,00
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Wegfall des Eigenbedarfs nach erfolgter Eigenbedarfskündigung

Wenn der Grund, auf dem eine Eigenbedarfskündigung beruht wegfällt, ist der Vermieter verpflichtet, diesen Wegfall seinem Mieter mitzuteilen. Der Vermieter ist laut § 242 BGB dazu angehalten, dem Mieter einen ...
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Widerspruch Eigenbedarfskündigung

Mit dieser Vorlage legt ein Mieter gegen eine vom Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung Widerspruch ein. Sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zur Wehr zu setzen ist dann sinnvoll, wenn der Anspruch ...
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Mietminderung, inklusive Zurückbehaltungsrecht

Mit diesem Schreiben kündigt ein Mieter an, seine Miete aufgrund eines festgestellten Mängels zu mindern. Die Mietminderung erfolgt nach § 536 BGB. Weiterhin kündigt der Mieter mit diesem Schreiben die ...
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Bürgschaftsherausgabe beim Vermieter

Eine Bankbürgschaft dient häufig als Sicherheit für Vermieter. Dieses Anwaltsschreiben unterstützt einen Anwalt bei der Durchsetzung der Herausgabe einer Bankbürgschaft im Sinne seines Mandaten gegenüber ...
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Kündigung aufgrund eines Verbots der Untervermietung

Mit diesem Musterschreiben kündigt ein Mieter seinen bestehenden Mietvertrag aufgrund des Verbots einer Untervermietung von Seiten des Vermieters. Ein Mieter kündigt mit dieser Vorlage sein Mietverhältnis außerordentlich ...
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Teilleistung Mietkaution

Mit diesem Musterschreiben macht ein Mieter seinen Vermieter darauf aufmerksam, dass es möglich ist, die vereinbarte Kaution in drei Raten zu zahlen (gemäß § 551 Abs. 2 BGB). Es ist rechtlich nicht zulässig ...
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Kategorie Immobilien - Mietrecht

Kaum ein Rechtsgebiet ist für die Bürger von solch existentieller Bedeutung und auf keinem anderen Gebiet finden so viele Gerichtsverfahren statt wie im Mietrecht. Um solchen Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie auf unsere rechtssicheren Musterdokumente zurückgreifen.

Auf vorlagen.de finden Sie neben zahlreichen Mustervorlagen auch umfangreiche rechtliche Informationen rund ums Thema Mietrecht, vom Zustandekommen eines Mietvertrages, zur Höhe, Form und Zahlung der Miete und Nebenkosten, zu den Rechten und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Mängeln, Ruhestörungen und Modernisierung sowie zu Fragen zur Kündigung und Abwicklung eines Mietvertrages.

Mietarten

Üblicherweise verinbaren Vermieter und Mieter einen bestimmten Mietpreis für die zu vermietende Mietsache. Den Mietparteien steht es dabei frei, die Miete auf einen Quadratmeterpreis zu bestimmen oder sich auf einen Gesamtpreis für die vermietende Sache zu einigen.

Unter einer Inklusivmiete versteht man eine Mietvereinbarung, bei der sämtliche Nebenkosten der Wohnung bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind. Der Vermieter ist dann in der Regel nicht berechtigt, zusätzliche Nebenkosten vom Mieter für bestimmte Nebenleistungen zu verlangen.

Unter Kostenmiete versteht man die Miete in einem staatlich geförderten Wohnungsbau. Da der Vermieter für die Errichtung des Mietwohnhauses staatliche Fördermittel in Anspruch genommen hat, soll er bei Mieterhöhungen an die tatsächlichen Kosten des Gebäudes gebunden sein und aus der Vermietung keine Gewinne erzielen.

Bei der Umsatzmiete handelt es sich um eine spezielle Art von Miete im Gewerbemietrecht. Diese Form der Miete wird zumeist bei der Vermietung von Landesgeschäften, Restaurants oder Hotels angewandt. In der Regel besteht die Umsatzmiete aus einem festen Mietbetrag und einem umsatzabhängigen Teil der Miete.

Fälligkeit der Miete

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts, spätestens bis zum 3. Werktag, zu zahlen. Zu beachten ist, dass die Miete bis zum 3. Werktag beim Vermieter eingegangen sein muss. Danach gerät der Mieter in Verzug und schuldet dem Vermieter Verzugsszinsen

Nebenkosten und Betriebskosten

Unter Nebenkosten versteht man Kosten, die der Mieter zusätzlich zu der eigentlichen sogenannten Nettokaltmiete an den Vermieter zahlen muss.

Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Miete. Im Wohnungsmietrecht regeln sich die umlagefähigen Betriebskosten nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Im Gewerbemietrecht können die Vertragsparteien daneben noch weitere umlagefähige Betriebskosten vereinbaren.

Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen laufende Kosten für:

        • laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks

        • Wasserversorgung und Entwässerung

        • Betrieb eines Personenaufzuges

        • Straßenreinigung und Müllbeseitigung

        • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

        • Gartenpflege

        • Hausbeleuchtung

        • Schornsteinreingung

        • Sach- und Haftpflichtversicherung

        • Hauswart

        • Betrieb und zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage

Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten sind dagegen im Wohnungsmietrecht nicht umlagefähig. 

Meist vereinbaren die Mietparteien eine Betriebskostenvorauszahlung. Hier muss der Vermieter jährlich und innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechungsperiode eine Betriebskostenabrechung erstellen. Danach sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er kann berechtigte Gründe für eine spätere Abrechung vorbringen.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen. 

Bei der Erfassung und Abrechung der warmen Betriebskosten muss sich der Vermieter nach der Heizkostenverordnung richten. Hiernach müssen an allen Heizkörpern Geräte zur Wärmeerfassung angebracht sein. Gleiches gilt analog auch bei zentraler Warmwasserversorgung. Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen dann mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. In der Regel erfolgt die Umlage der restlichen Kosten entsprechend der jeweiligen Wohn- bzw. Heizfläche

Zu den Heizkosten gehören nicht nur die Kosten für Brennstoffe (Gas, Öl oder Kohle), die sich auf die spätere Heizkostenabrechung niederschlagen. Auch der durch die Heizanlage verbrauchten Strom sowie deren Wartung und Reinigung als auch die Kosten der Verbrauchserfassung zählen zu den Heizkosten. Für die Warmwasserkosten gilt grundsätzlich gleiches.

Mietkaution und Mietsicherheiten

Unter einer Kaution versteht man die Zahlung eines bestimmten Betrages in bar oder die Hinterlegung einer Banksicherheit zugunsten des Vermieter zur Sicherung der Zahlungsansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Im Wohnungsmietrecht darf der Vermieter vom Mieter maximal das dreifache der vereinbarten Nettomiete, also ohne die vereinbarten Betriebskosten, als Kaution für seine Ansprüche verlagen. Im Gewerbemietrecht gibt es keine solche Regelungen, hier kann der Vermieter also auch mehr als den dreifachen Nettomietbetrag als Kaution verlangen.

Üblicherweise wird als Kaution eine bestimmte Summe Geldes an den Vermieter gezahlt. Im Wohnungsmietrecht darf der Mieter dieses Geld drei gleichen monatlichen Teilzahlungen, die erste bei Beginn des Mitverhältnisses, erbirngen. Der Vermieter hat die Summe dann bei einem Kreditinstitut zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Zinserträge stehen jedoch dem Mieter zu.

Neben der Kaution kann die Mietsicherheit auch über eine Mietbürgerschaft erfolgen. Fordert ein Vermieter neben der Mietkaution zusätzlich eine Mietbürgerschaft, liegt aber in der Regel eine unwirksame Übersicherung vor.

Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Vermieter zur Mietkaution-Rückzahlung verpflichtet. Zur vollständigen Rückzahlung der Mietkaution ist der Vermieter verpflichtet, wenn alle Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Räume ordungsgemäß und ohne Mängel übergeben sind, was sich der Mieter am besten durch ein Übernahmeprotokoll schriftlich bestätigen lässt und wenn die Nebenkosten abgerechnet sind.

Mieterhöhungsverlangen

Bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter zwischen einem Vergleich mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigen, der Bennenung mehrere Vergleichswohnungen oder einer Datenbank wählen.

Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist: 

        • die Einhaltung der 15 Monatsfrist seit der letzten Mieterhöhung

        • die Einhaltung der Jahressperrfrist

        • das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete

        • die Einhaltung der Kappungsgrenze

        • Zustimmungsverlangen in Schrift- oder in Textform

Mieterhöhung infolge von Modernisierung

Was unter dem Begriff Modernisierungsmaßnahme zählt, wird im Gesetz bestimmt. Im Wesentlichen sind dies alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt nicht darunter, wohl aber beispielsweise die erstmalige Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, wie Spielplätzen, Grünanlagen oder Stellplätzen, die Anlage einer Hofbefestigung oder der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation. Der Vermieter kann einer Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen.

Mietminderung

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S.2 BGB zur Überlassung der Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d. h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit aufgehoben oder gemindert ist. Der Mieter ist für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten. Ein nur unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Mietminderung. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht an dem Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird.

Der Mieter kann vom Vermieter die Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters verlangen. Der Mieter ist darüber hinaus zur Minderung berechtigt.

Der Mietzins kann solange gemindert werden, wie die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist.

Im Gewerberaummietrecht können die Rechte der Mietminderung und Aufrechnung mit laufenden Mietforderungen im Mietvertrag eingeschränkt oder teilweise aufgeschlossen werden.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich im normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann.

Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.

Unwirksam sind Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren oder immer nach seinem Auszug zu renovieren. Auch Klauseln mit starren Fristen sind in der Regel unwirksam.

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein Vertragsverhältnis, mit dem sich der Vermieter verplichtet, dem Mieter eine Sache gegen Zahlung eines Eintgeltes zu vermieten.

Der Mieter wird durch den Vertrag verpflichtet, das für die Nutzung vereinbarte Entgelt zu zahlen.

Der Mietvertrag selbst kommt dadurch zustande, dass sich Mieter und Vermieter über den wesentlichen Inhalt des Vertrages einig sind und der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlässt. Jeder Mietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit die zwingend notwendigen Vertragsbestandteile regeln. Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages sind die Mietparteien, also die Person von Mieter und Vermieter, den Gegenstand der Mietsache, also das Mietobjekt das vermietet werden soll, der Mietpreis und Zweck der Mietnutzung sowie der Zeitraum des Mietverhältnisses. Mietverträge können mündlich und schriftlich abgeschlossen werden. Eine besondere Vorschrift darüber, dass ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss, enthält das Gesetz nur für langfristige Mietverträge. Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr wirksam sein, so bedarf er der Schriftform.

Untervermietung

Das Gesetz lässt in bestimmten Fällen die Untervermietung von teilen oder der gesamten Mietfläche zu.

Diese Untervermietung bedarf immer der Zustimmung des Vermieters. Vermietet der Mieter die von ihm angemietete Mietfläche ohne Genehmigung an eine Dritten, so berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel wird der Vermieter dabei vor Ausspruch der Kündigung verpflichtet sein, den Mieter aufzufordern, die nicht genehmigte Untervermeitung zu beenden und erst dann zur Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter trotz dieser Aufforderungen die unerlaubte Nutzung fortsetzt.

Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung ist die häufigste Form der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kann ordentlich fristgemäß oder außerordentlich fristlos erfolgen. Die außerordentliche fristlose Kündigung bedarf immer eines bestimmten Grundes. Bei der ordentlichen Kündigung ist zwischen den einzelnen Mietarten zu unterscheiden.

Im Wohnungsmietrecht steht nur dem Mieter die ordentliche Kündigung ohne Angabe eines Grundes zu. Will der Vermieter das Wohnungsverhältnis ordentlich fristgemäß kündigen, muss er hierzu einen Grund haben, der zumeist im eigenen Bedarf liegt (Eigenbedarfskündigung). Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Für Vermieter verlängert sich die Frist jeweils nach fünf und acht Jahren.

Im Gewerbemietrecht können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis in den gesetzlichen Fristen ohne Angaben eines Grundes kündigen, wenn es nicht für eine bestimmte befristete Zeit eingegangen ist. Besondere Schutzvorschriften für den Mieter gibt es hier keine.

Die Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses muss in Schriftform erfolgen, dass heißt dem Kündigungsempfänger im Original unterschrieben zugehen, andernfalls ist es unwirksam. Daher reicht eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per Fax nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden.